Николай
Тюленев,
партнер
NeoRealty
8 (903) 961 53 01
[ 2010-06-29 18:41:23 ]

ТИТУЛЯРНЫЙ СОВЕТНИК

«Даже если вероятность наступления страхового события равна нулю, то это ещё не значит, что страховое событие не наступит» (К.Бурроу)

На дворе – двадцать первый век. Передовые технологии стремительными темпами входят в нашу повседневную жизнь, оставляя не у дел компании, не успевшие приспособиться к изменяющимся условиям видения бизнеса, к постоянно растущим требованиям к качеству и ассортименту, к удобствам покупки и продажи, к высокому уровню специальных знаний потенциальных клиентов. И сегодня вопрос потребителей риэлторской услуги: «за что мы платим деньги?» - задается всё чаще и ставится всё острее. Схема: «сам найду в интернете подходящий вариант – взаиморасчеты и оформление помогут (за долю малую) провести в банке - проверку осуществит страховая компания перед заключением договора страхования титула» - всё более овладевает умами обывателей. На первый взгляд подобная цепочка выглядит достаточно надёжно. Но так ли это на самом деле? Попробуем разобраться в этом вопросе и проверим «надежность» всех звеньев, начиная с последнего. С титульного страхования.

Включаем компьютер, входим в интернет и вводим в поисковой системе строчку: «страхование титула квартиры». Ответ превосходит все ожидания. Несколько сотен тысяч позиций с названиями различных агентств, юридических компаний, адвокатских бюро и т.п. Нет только искомого перечня страховых компаний, готовых оказать столь необходимую нам услугу - провести юридическую экспертизу перехода прав на квартиру, в простонародье называемую «проверкой юридической чистоты». Меняем формулу поиска и начинаем решать задачу исходя из требуемого нам ответа – списка страховых компаний, занимающихся титульным страхованием. И вот результат получен. Выбираем десяток известных (на слуху) компаний и «по старинке» начинаем обзванивать их, задавая один и тот же вопрос: «Хотел бы у вас застраховать титул приобретаемой за наличные (не заемные) деньги квартиры. Что для этого мне нужно сделать?».

В двух крупнейших страховых компаниях ответили просто и ясно: ничего делать не нужно, т.к. добровольным титульным страхованием они не занимаются в принципе – только «пакетным» по требованию банков, предоставляющих кредит на покупку жилья. Продвигаясь далее по списку, выяснилось, что получить исчерпывающую консультацию по телефону не возможно, а необходимо приехать в офис уже имея на руках копии документов на приобретаемую квартиру. Сочтя подобный подход вполне разумным, и запасшись несколькими комплектами документов, отправляюсь в путешествие под видом рядового клиента, желающего, чтобы его спокойный сон в новой квартире на ближайшие три года обеспечила страховая компания.

Опуская подробности весьма продолжительных бесед со специалистами страховых компаний, сразу перейдем к полученной от них таким «полулегальным» путем информации. Первое и наиболее важное, на мой взгляд, открытие заключается в том, что полностью был развеян миф об участии служб безопасности страховых компаний в проверке объекта и субъектов предстоящей сделки. А как же тогда определяется вероятность наступления страхового случая и его реальность, каким образом принимается решение страховать или не страховать титул по конкретной квартире и рассчитываются ставки? Ответ подавляющего большинства представителей страховых компаний опять порадовал своей простотой и конкретностью: выводы делаются исключительно на основании документов, предоставленных самим страхователем, а размер страховой премии определяется в конечном итоге количеством и комплектностью этих документов. И тут мы подходим к самому интересному моменту – перечню документов, которые необходимо предоставить на рассмотрение в страховую компанию. Помимо правоустанавливающих документов и копии паспорта продавца, в списках присутствуют: расширенная (архивная) выписка из домовой книги; сведения о переходе права на квартиру с момента его возникновения; данные об учете продавцов в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. «Позвольте, а где же их получить?» - логично спрашиваете вы, и на лицах работников страховых компаний появляется загадочная улыбка. Наклонившись к вашему уху, они доверительно сообщают: «у риэлторов» …

Вторым откровением для меня была различная интерпретация понятия «страховой случай» в договорах страхования, где во главу угла ставится понятие «ретроспективное покрытие», и различные алгоритмы определения размера страхового возмещения (в одних случаях равного страховой сумме, а в других – убытку, нанесенному страхователю на момент возникновения страхового случая). Разобраться в этих хитросплетениях может помочь изучение общего и специального законодательства, касающегося страхования. Но что делать тому, кто такими знаниями не обладает? Нанимать юриста, который предупредит о подводных камнях в договоре страхования и, в случае наступления страхового случая и разночтения в его трактовке со страховщиком, поможет доказать этот факт в суде и получить страховое возмещение? Как видим, получается достаточно громоздкая конструкция, в которой защита от одного риска порождает риск другой – риск неисполнения своих обязательств «первым» защитником (страховой компанией). Этакая «матрешка ответственности» ®, в которой сначала открывается самая, казалось бы, безответственная кукла – риэлтор. Затем наступает очередь открываться кукле страховой компании, которая на поверку оказывается не последней (как предполагалось изначально), а лишь «одной из» кукол поменьше. Далее следует кукла госрегистратора, также стоящая на страже законности сделки. Кукла судьи, принимающего решение о признании застрахованной и зарегистрированной сделки недействительной. Кукла адвоката, защищающего ваши права в суде по иску бывшего собственника или третьих лиц. Кукла адвоката, защищающая ваши права в судебном разбирательстве со страховой компанией …

Обязательно ли все они появятся на свет после покупки квартиры? Безусловно, нет. Но к их появлению следует подготовиться морально (и материально), как только принято решение вскрыть и проверить что внутри у вашего старого, проверенного годами и потертого сотнями рук предыдущих клиентов, риэлтора.


Код для вставки ссылки на эту статью:
Выделите и скопируйте (Ctrl-C) этот код (↑). Затем вставьте его в свой блог или сайт.
Ранее:
[ 2010-06-27 21:39:23 ]
Юридическая чистота. Часть 2. Закон и порядок
Отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, ознаменовавшая начало двадцать первого века, по своим последствиям сравнима лишь с отменой крепостного права. Долой очереди, предварительную запись и нотариальную дань! Да здравствует истинная свобода договора! Пусть ей больше не мешают лицензированные юристы обязанные, в случае совершения противоречащего законодательству действия, лично возместить причиненный этими действиями ущерб.
[ 2010-06-27 21:38:50 ]
Юридическая чистота. Часть 1. Воля и Разум
Словосочетания «юридическая чистота», «проверка юридической чистоты», «гарантия юридической чистоты» появились в лексиконе риэлторов в середине 90-х. Произошло это отнюдь не по причине значительного увеличения количества квартир «с историей», а прежде всего из-за возросшей конкуренции среди растущих как грибы после дождя агентств недвижимости и, как следствие, начавшей ощущаться нехватки клиентов.
[ 2010-06-27 21:37:53 ]
Скрытая комиссия: казнить нельзя помиловать
О баснословных гонорарах в риэлторском бизнесе ходят легенды. В данной статье речь пойдёт о правомерности получения этих гонораров с помощью скрытия от клиентов части стоимости реализуемых объектов, о так называемых «скрытых комиссиях».
[ 2010-06-27 21:35:35 ]
Искусство сопровождения сделки
Описание процесса сопровождения сделки вы не найдете ни в одном учебнике по риэлторскому делу. Отчасти это объясняется тем, что в учебниках основное внимание уделено вопросам, как найти и удержать клиента. Любой новичок должен четко представлять себе на какую сторону объявления и в каком количестве следует наносить клей, и с какой ноги лучше надеть бахилы при показах. Но в жизни профессионального риэлтора рано или поздно наступает момент, ради которого были изведены тонны клея и бумаги, стоптаны не одни подошвы и сожжены декалитры бензина. Момент, когда клиент говорит ДА.
[ 2010-06-27 21:34:31 ]
Время деревянных риэлторов
В последнее время о профессии риэлтор пишут много и чаще нелицеприятно. Общий смысл критических публикаций в различных СМИ об агентах по недвижимости (маклерах, риэлторах) сводится к тому, что в этой сфере деятельности, не обладая ни специальными знаниями, ни выдающейся трудоспособностью, можно легко срывать райские яблоки прямо с дерева...
Copyright (C) Агентство недвижимости Неориэлти (neorealty.ru)